Nola hipotekatu etxea eta dirua lortu 2022an

2022an etxe batek bermatutako mailegu-programak nahiko ohikoak dira eta ia banku guztietan daude eskuragarri. Haien funtsa da kreditu-erakundeak bezeroari dirua igortzen diola, eta bere ondasunak berme gisa onartzen dituela zorra guztiz kitatu arte. Aldi berean, etxean bizi zaitezke, baina ezinezkoa da saldu edo trukatzea bankuak zama kendu arte. Etxe bat hipotekatu eta akordio bat nola egin urratsez urrats esaten dizugu, prozeduraren ñabarduratik hasi eta dirua jasotzeraino. 

Etxebizitza hipotekatzeari buruzko gakoak 

Hipoteka etxebizitzaren baldintzak

Banku bakoitzak bere baldintzak ditu bermeak lortzeko. Batzuk prest daude apartamentuak soilik onartzeko. Beste batzuek etxebizitza higiezinetan, gela geletan, etxeetan, etxeetan, batzuetan udako etxeetan eta garajeetan ere parte hartzen dute. Objektuaren eskakizunak motaren araberakoak izango dira.  

Etxea

Gehienetan, bankuek eraikuntza lanak guztiz amaituta egotea eskatzen dute, eta eraikina bizitzeko prest dago. Batzuetan, abian den eraikuntza berme gisa onar daiteke, baldin eta bertan komunikazioak dagoeneko egin badira eta proiektu bat badago. Kasu honetan, ez da beharrezkoa gasaren presentzia. Eraikina bera etxebizitza-eraikin gisa dokumentatu behar da. Berriz ere, banku batzuk prest daude "bizitoki-eraikin bat bizilekua erregistratzeko eskubiderik gabe". 

Etxea egurrezkoa bada, banku batzuek berme gisa hartuko dute eraikina 1985 baino zaharragoa ez bada. Banku batzuetan, 2000 baino zaharragoa ez. Beste materialez eraikitako etxeetarako, ez dago urterako baldintza zorrotzik. eraikuntzarena. 

Higadura maila ere garrantzitsua da. Egurrezko etxeetarako, ez da %40tik gorakoa izan behar, eta beste materialez egindako etxeen batez besteko balioa %50ekoa da. Eraikinaren zimenduetarako baldintzak daude. Solidoa eta hormigoiz, adreiluz edo harriz egina izan behar du. Pilo-oinarri baten gainean dagoen etxe bat jartzeak ez du funtzionatuko banku gehienetan. 

Finantza erakundeak eraikinaren kokapena ere aztertzen du. Gehienetan, likidazio bat izan behar da, non, etxebizitza hipotekatuaz gain, gutxienez beste hiru etxebizitza-eraikin dauden. Gainera, 2022an etxebizitza bat hipotekatu ahal izateko, urte osorako sarbidea izan behar du, baita estolderia sistema iraunkorra, konpainia elektrikoaren argindarra, berogailua, ura, komuna eta komuna ere. 

Herriko etxeak

Bizitegi-eraikin baten zati isolatu bat bermetzat hartuko da, baldin eta sarrera bereizia badu, helbide postal propioa eta aterik ez duen aldameneko bloke batekin horma komun bat badu. Agirien arabera, lokala objektu indibidual gisa erregistratu behar da. Hainbat diseinu aukera posible dira:

• etxebizitza-eraikin baten zati bat;
• bloke eraikitzeko etxea;
• bloke atala;
• adosatutako etxebizitza-eraikin baten zatia;
• apartamentua;
• bizilekua;
• etxebizitzaren zati bat.

Mailegu bat hartzeko asmoa duzun banku jakin baten eskakizun guztiak bere webgune ofizialean aurki daitezke. Era berean, informazio hori banku-kudeatzaile edo laguntza-zerbitzuetako espezialista batengandik lor daiteke telefonoz edo txat bidez. 

Kontuan izan behar da, ziurrenik, ez dituztela hartuko berme gisa dagoeneko zamatuta dauden edo hondatutako edo hondatutako etxebizitzen kategorietakoak diren ondasunak. Gainera, bankuak uko egin dezake etxearen jabeek birmoldaketa egin eta legeztatu ez badute. Konpromisoaren objektua kontuan hartuta, bankuak arreta handiagoa jartzen die hurrengo urteetan eraitsi daitezkeen eraikinei. Lehenik eta behin egurrezko eraikinei dagokie. 

Kontuan izan behar da, gainera, bankuak, mailegu bat eman aurretik, tasatzaile profesional batekin harremanetan jar daitekeela. Espezialistak objektuaren egoerari, higadura-mailari buruzko iritzi positiboa ematen badu eta konponketa-beharra eta larrialdi-egoera posible bat ere baztertzen badu, objektua berme gisa onartuko da. Dena den, mailegu-hartzaileak ordaintzen ditu tasatzailearen zerbitzuak, eta zenbateko hori aldez aurretik aurreikusi behar da.

Etxebizitza hipotekatzeko urratsez urrats argibideak

Etxe bat hipotekatzea eta dirua lortzea kontsumoko mailegu bat hartzea baino zailagoa da. Dokumentu gehiago eskatuko dira eta prozesuak denbora luzea izango du. Zein urrats egin beharko ditu mailegu hartzaileak?

1. Eskatu mailegua bermatua bankuaren webgunean edo bere bulegoan.
2. Bankura zuzeneko bisitarekin –lortu informazio argigarria espezialista batengandik, sareko aplikazio batekin–, itxaron kudeatzailearen deiari eta ezagutu dokumentuen zerrenda. Objektuaren baldintzak ere argitu behar dira. 
3. Bidali dokumentuak bankuan zeuk edo online. Hemen dena ahalik eta azkarren egitea komeni da, dokumentu batzuek balio-epe mugatua baitute. Esate baterako, USRN-ren laburpena eskaeraren datatik 7 egun baino lehenago egongo da prest. Berandu eskaera egiten baduzu eta Rosreestr-ek jaulkipena atzeratzen badu, errenta-ziurtagiria edo lan-ziurtagiriaren kopia baliogabea izan daiteke (baliotasun-epea 30 egunekoa da).
4. Itxaron bankuaren erabakia bermeari eta kredituari buruz. Onartzen badira, sinatu mailegu-hitzarmena eta amaitu akordioa. 
5. USRNn jabetzaren bahimendua ematea, karga bat ezarriz. Banku batzuetan, urrats hau saltatu daiteke, Rosreestr-en transakzioa modu independentean erregistratzen baitute. Beste kreditu-erakunde batzuetan, Rosreestr-era edo MFCra etorri beharko zara bankuko langile batekin batera.
6. Itxaron Rosreestrrek eskaera prozesatu eta dokumentuak itzultzen dituen arte, emaitzan marka bat jarriz. Dokumentu horiek bankura eraman behar dira.
7. Itxaron bankuak aurkeztutako dokumentuak egiaztatu arte, eta gero mailegu bat ematen du.

Kontratuaren baldintzen arabera, dirua aldez aurretik zehaztutako kontuan sartuko da, edo bankuko arduradunak deituko zaitu eta bulegora gonbidatuko zaitu. 

Dokumentuen edizioa

Agiriei dagokienez, erakunde bakoitzak bere zerrenda izango du, aldez aurretik argitu beharrekoa. Hala ere, dokumentu hauek eskatzen dira gehienetan:

• the passport of the citizen of the Federation;
• higiezinen jabetza egiaztatzen duten agiriak (USRN-ren laburpena bertan adierazitako jabearekin edo erregistro-ziurtagiria);

Dokumentu hauek ere eska daitezke:

• errenta aitorpena;
• lan-liburuaren kopia konpultsatua;
• SNILS;
• nazioarteko pasaportea;
• Gidatzeko baimena;
• ezkontza-kontratua, halakorik balego;
• ondasunen tasazioari buruzko tasazio batzordearen txostena;
• Ezkontidearen notarioaren baimena higiezinen bahikuntzarako, zeina titulartasun komunekoa den.

Non dago etxe bat hipotekatzeko lekurik onena?

Etxe bat hipotekatu dezakezu bankuetan ez ezik, beste finantza-erakunde batzuetan ere. Kontuan hartu haien baldintzak higiezinak hipotekatzea non den errentagarriena zehazteko.

Kutxen

Mailegu eskaera bat aztertzerakoan, bankuek bermeari arreta jartzen diote bezeroaren kaudimena egiaztatu ondoren. Horregatik, garrantzitsua da mailegu-hartzaileak baldintzak betetzea, eta bere diru-sarrerak ez izatea bankuak gomendatutakoa baino txikiagoa. Aldi berean, banku batean maileguaren plus eztabaidaezina transakzioaren gardentasuna da. Kontratua sinatu ondoren, ordainketa ez da handituko, eta ez da komisio edo kitapen gehigarririk egon behar. 

Banku-mailegu-tasak baxuenetakoak dira beste finantza-erakunde batzuekin alderatuta. Batez beste, urteko %7tik 15era bitartekoak dira. Gainera, mailegu-hartzaileak ordainketak egiteari uzten badio, bankuek legearen arabera soilik kobratuko dute zorra. 

Hala ere, banku batetik bermatutako mailegu bat eskatzeak desabantailak ere baditu. Lehenik eta behin, kreditu-erakundeak hartzekodunaren kreditu-historian oinarritutako erabakia hartzen du. Hondatuta egon bada edo ez badago, baliteke eskaera ez onartzea. Berme-objektuaren egiaztapenak denbora asko behar du, hau kontuan hartu behar da eskaera egiterakoan. Batez beste, astebete inguru behar da eskaera eta dokumentu-pakete osoa aurkezten den unetik kontuan hartutako emaitza jaso arte. Baina mailegu hartzaileak ez du oraindik dirua jaso momentu honetan. Hau bakarrik gertatuko da higiezinaren karga amaitzen duenean eta dagozkion dokumentuak bankuari aurkezten dizkionean. 

Era berean, denbora pixka bat beharko du ebaluazio-erakunde batek objektua egiaztatzeko. Horrez gain, mailegu hartzaileak zerbitzua ordaintzen du, eta 5-10 mila errublo gehiago dira. Kontuan izan behar da banku gehienetan objektuaren derrigorrezko asegurua. Batzuetan uko egin diezaiokezu, baina gero interes-tasa 1-2 puntuz igoko da. Aseguruen kostua urtean 6-10 mila errublo da. 

Inbertitzaile pribatuak

Bankuek ez bezala, mailegu pribatuek arreta handiagoa jartzen diote bermeen likideziari. Bezeroaren kaudimena bigarren plano batean desagertzen da, nahiz eta guztiz kendu ez. Hori dela eta, errazagoa da etxebizitza bat hipotekatzea eta dirua lortzea, baina askoz garestiagoa. "Merkatari pribatuek" eskaera aztertzeko epea laburra da, normalean ebazpena eskaera aurkezteko egunean edo hurrengoan jakinaraziko da. Batez besteko interes-tasa hilean %7 ingurukoa da, hau da, urteko %84ra arte. Hori dela eta, denbora luzez kopuru handi bat hartzea ez da errentagarria. Esate baterako, 3 milioi errublo hartzen badituzu 3 urtez hilean % 5eko interes-tasarekin, epe osorako gehiegizko ordainketa 3,5 milioi errublo baino gehiago izango da. Kontuan izan behar da inbertitzaile pribatu gehienek urtebeterako kontratua egiten dutela. Teorian, urtebetean luzatu daiteke, baina inork ez du bermatzen etorkizunean baldintzak okerrera aldatuko ez direnik. 

IFMak

Indarrean dagoen legediaren arabera, mikrokreditu eta mikrofinantza erakundeek ezin dute berme bidez bermatutako mailegurik eman, baldin eta pertsona fisikoen etxebizitza higiezinak badira. Hala ere, higiezin komertzialekin bermatutako dirua jaulki dezakete. 

Mailegu-emaile pribatuen kasuan bezala, eskaera bat egiaztatzean, MFIek arreta handiagoa jartzen diote ez mailegu-hartzailearen kreditu-historiari eta kaudimenari, baizik eta hipotekaturiko objektuaren likideziari. Aldi berean, aplikazioa bera nahiko azkar aztertuko da, batzuetan ordu gutxiren buruan. Hala ere, interes-tasa ere ez da txikia izango - urteko % 50erainokoa. Nolanahi ere, maileguari eta bermeari buruzko dokumentuak sinatu aurretik, arretaz aztertu beharko dituzu. Tira, abokatu bat erakusteko aukera badago. Horrela, etorkizunean arriskua izugarri murriztu daiteke. 

PDA

CPCk kreditu-kontsumo kooperatibak dira. Erakunde honen funtsa akziodunek bat egiten dutela da, bai pertsona fisikoak bai juridikoak. Ekarpen puntualak edo aldizka egiten dituzte. Eta, behar izanez gero, mailegua har dezakete, eta pixkanaka ordaindu, interesak kontuan hartuta. Pertsona bat CCPko kide ez bada, ezin du mailegurik hartu bertan. Erakunde horien jarduera legeak arautzen du. CCPn sartzeko erabakia hartzen bada, merezi du fidagarria dela ziurtatzea. Horretarako, kooperatibaren kidetasuna SROn egiaztatuz egin daiteke. Erakunde autorregulatzaile jakin bateko kide izateari buruzko informazioa CPCren webgunean adierazi behar da. 

Metodo honen abantailak honako hauek dira: eskaera kontuan hartzeak ez duela denbora asko behar, eta dirua jaulki daitekeela higiezinaren zama ezarri arte itxaron gabe. Interes-tasak beste finantza-erakunde batzuek baino baxuagoak izan ohi dira. Aldi berean, nahikoa kopuru handia eman daiteke kredituan, eta erabakia hartzeko unean, ez dira kontuan hartzen mailegu-hartzailearen diru-sarreren baieztatua eta bere kreditu-historia. 

Onuragarriena izango da KPCko etxebizitza batek bermatutako mailegua lortzea, baina dagoeneko bazkide bazara edo izateko denbora baduzu, eta gero eskatzeko. Bestela, hobe da bankuarekin harremanetan jartzea.

Etxebizitza hipotekaren baldintzak

Ondasun higiezinen bidez bermatutako mailegua itzultzea kontsumoko mailegua itzultzeko modu berean gertatzen da. Hauek errenta edo ordainketa desberdinduak izan daitezke. Hau da, berdina maileguaren epe osoan zehar edo ordainketaren epealdian murrizten dena. 

Merezi du berme-objektuaren benetako derrigorrezko aseguruaz gogoratzea. Banku batzuek bizitza eta osasun asegurua eskatzen dute mailegu-hartzailearentzat. Batzuetan aseguru guztiei uko egin diezaiekezu, baina gero bankuak interes-tasa % 1-5 igoko du. 

Kontuan hartu behar da, halaber, etxebizitzari karga bat ezarri ondoren, jabeak ezin izango duela hura osorik besterendu. Hau da, ezin izango da ondasun higiezinak eman, saldu, trukatu edo beste bahi bat eman. 

Lehenik eta behin, soldata jasotzen duzun bankuarekin harremanetan jarri behar duzu. Kasu honetan, dokumentu gutxiago beharko dira, gainera, ziurrenik interes-tasa % 0,5-2 murriztuko da. 

Zenbat espero dezake mailegu hartzaileak? Hau normalean jabetza baloratu zen zenbatekoaren zati bat baino ez da. Banku bakoitzean, zati hori ezberdina izango da eta %50etik %80era bitartekoa izango da. Hau da, etxea 5 milioi errublotan baloratu bazen, 2,5 eta 4 milioi errublo arteko mailegu bat emango dute. 

Bermatutako maileguak birfinantzatzea zaila da, banku gutxi batzuek bermeak berriro jaulkitzeko prozesuari aurre egin nahi diotelako. Hori kontuan hartu behar da eskaera aurkeztuko den erakundea aukeratzerakoan. 

Garrantzitsua da iruzurrezko eskemak saihestea bankutik kanpo mailegu bat eskatzea erabakitzen baduzu. Esaterako, mailegu-kontratu baten ordez, mailegu-hartzaile bati dohaintza-hitzarmen bat edo salmenta-erosketa-hitzarmen bat eman diezaioke sina dezan. Honela azalduko dute: mailegu-hartzaileak zorra osorik ordaindu ondoren, transakzio hori bertan behera geratuko da. Hala ere, mailegu-hartzaileak hitzarmen hori sinatzen badu, ondasun higiezinen gaineko eskubideen eskualdaketa osoa eta borondatezkoa izango da. 

Arriskua gutxitzeko, erakunde eta banku handi ezagunekin harremanetan jarri beharko zenuke. Era berean, komeni da mailegu-hitzarmena abokatu bati erakustea, legezkotasuna baloratu dezan.

Galdera eta erantzun ezagunak

Adituek irakurleen galdera ohikoenei erantzun diete: Alexandra Medvedeva, Moskuko Abokatuen Elkargoko abokatua и Svetlana Kireeva, MIEL higiezinen agentziaren bulegoko burua.

Iturriak

1. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/