Nola hipotekatu apartamentu bat eta nola lortu dirua 2022an: urratsez urrats argibideak adituen aholkularitzarekin

Ekonomiaren egoerari jarraituz, bankuek kreditu politika leuntzen edo estutzen dute. Duela 20 urte kontu handiz ematen ziren maileguak: bermatuta edo bermatuta. Denborarekin, mikrofinantza erakunde gehiago agertu ziren, eta emandako mailegu eta kreditu-txartel kopuruak ere gora egin zuen. Mailegu-hartzaileen eskakizun maila jaitsi egin da.

Baina azken urteotako gorabehera ekonomikoak bankuak eta beste mailegu-emaileak berriro selektibo izatera behartzen ditu. 2022an, mailegu bat lortzeko modu seguru bakarra apartamentu bat hipotekatzea eta dirua azkar lortzea da.

Pausoz pauso argibideak prestatu eta aditu batekin hitz egin genuen dena ondo nola egin jakiteko.

Apartamentu baten bahitzari buruzko gauza nagusia

Apartamentu hipoteka-baldintzak

Gure Herrian, ez dago baldintza uniformerik apartamentu baten hipotekarako, ez etxebizitzarako, ez dirua jaso nahi duenarentzat. Mailegu-emaileek beren finantza-interesek eta arrisku-ebaluazioak soilik gidatzen dituzte.

Adibidez, banku batek ez luke inoiz hartuko ZATOetako apartamentu bat berme gisa, hauek hiri itxiak direlako. Mailegu-hartzaileak ezin badu dirua itzuli, apartamentua saldu egin beharko da eta zaila izango da hori egitea. Eta garrantzitsua da emaileak bere dirua ahalik eta azkarren itzultzea. Beste banku batek halako apartamentu bat onar dezake, baina tasa apur bat handiagoa eskaintzen du eta etxebizitzak benetan kostatzen duen baino diru gutxiago eman.

Mailegu-hartzailearen erretratu baimendua ere desberdina da emaile bakoitzarentzat. Banku handiek uko egin dezakete pertsona batek lanpostu eta diru-sarrera iraunkorrik ez badu. Edo baldintza ez hain onuragarriak eskaintzea. Kreditu eta kontsumo kooperatibak eta inbertitzaile pribatuak, aitzitik, ez dira hain kritikoak eskatzailea dirua baloratzeko.

2022an hartzekodunen eskaintzak aztertu ditugu eta Gure Herriko apartamentu baterako bermeen "batez besteko aritmetikoa" betekizunak atera ditugu.

Apartamentua mailegu-emailearen ordezkaritza duen hiri batean dago. Bankuak (etxebizitza berme gisa onar dezakeen arren) ez badu sukurtsal eta sukurtsal bat zure tokian, litekeena da halako apartamentu bat kontuan hartuko. Arrazoia sinplea da: mailegu-hartzaileak ezin badu zorra kitatu, desalojatu, auzitara eraman eta saldu egin beharko dute. Mailegu-emailearentzat kostuak dira, batez ere beste hiri batean badu egoitza.

Apartamentuaren egoera. Mailegu emaileak ez ditu horma-irudi berriak eta beira bikoitzeko leihoak aztertuko. Jakina, apartamentua sute baten ondoren badago, likidorik gabe dago. Baina, oro har, altzari eder eta sukalde berri batek ez dute kostuan eragiten. Azken finean, hipotekatzen ari den apartamentua da, potentzialki azkar sal daitekeena.

Hartzekodunentzat garrantzitsua da etxea ez egotea larrialdikoa, hondatua. Solairu eta apartamentu kopuruari buruzko baldintzak daude. Esaterako, sei apartamentu dituzten bi solairuko etxeak –hala nola Sobietar hasieran eraiki ziren– ez daude hartzekodun gehienen irizpideen menpe. Etxeak zurezko zoruak baditu, gainera, ziurrenik, fidantza ez da aukera bat.

Komunikazio guztiek funtzionatzen dute: gasa, elektrizitatea, berokuntza eta ur hornidura. Legez kanpoko birmoldaketa gehienetan ez da onartzen. Esate baterako, sukaldearen eta gela arteko horma gas-sukaldea duen apartamentu batean eraitsi bazen, hori ezinbestekoa da. Baina despentsa berriro egin bazen, orduan bankuaren esku dago. BTIn legeztatutako birmoldaketak onargarriak dira.

Nola daki emaileak apartamentua likidoa dela? Erraza da: ebaluazio bat eskatu beharko duzu. Hau ordaindutako zerbitzua da. Gure Herrian, batez besteko kostua 5-15 mila errublo da. Espezialista etorriko da, argazkiak atera, ondorio bat idatziko du, ebaluazio-album bat. Ikuskatzaileak apartamentu bat saltzeko batez besteko kostua adieraziko du, eta horren arabera bankuak maileguaren tamainari buruzko ondorioak aterako ditu.

Jabetzaren oinarria. Besterik gabe, nola lortu duzu apartamentu hau. Mailegu-emaile baten oinarri ezin hobea salmenta-kontratua da. Hau da, behin zuk zeuk erosi zenuen etxe bat, eta orain hipotekatu nahi duzu. Edo apartamentu bat pribatizatu duzu. Gogoratu pribatizazioa 1991n hasi zela.

Konfiantza dute dohaintza-hitzarmen baten arabera eta herentzia gisa jasotako apartamentuekin. Batez ere apartamentua duela gutxi zuregana aldatu bada. Bat-batean, hilabete pare batean, aurrekari penalak edo judizialak agerian geratuko dira? Esaterako, ondasunak banatzerakoan interesak kontuan hartu ez dituzten oinordeko jaraunsleak egongo dira.

Aldi berean, horrelako apartamentuak onartzen dira oraindik, baina titulu asegurua emateko eskatzen zaie. Poliza horren arabera, aseguru-etxeak etxebizitza baten truke dirua ordaintzeko konpromisoa hartzen du, bat-batean epaitegian dohaintza-akordioa edo oinordetza errekurritzen bada.

Atxilotuta dauden apartamentuak eta dohaintza-hitzarmena sinatuta daudenak ez dira egokiak. Epaitegiak etxebizitza bahitu dezake. Hori gertatzen da bere jabea, adibidez, auzi penal batean sartuta dagoenean. Edo zorrak kobratzen dizkiote. Mailegu-emaileak ez du dohaintza-hitzarmena egina duen apartamenturik hartuko.

Gehienetan ez dituzte alokairuan dauden apartamentuak onartzen. Baina emaileak ezin du honi buruz jakin; har ezazu zure hitza. Beste gauza bat da larrialdi bat gertatuz gero, baliteke horrek ez duela zure alde jokatu. Imajinatu etxebizitza bat hipotekatu eta aseguratu duzula, baina, aldi berean, maizterrei alokatzen ari zarela. Gas-ihes bat izan zuten eta etxebizitza hondatuta zegoen. Apartamentua beste pertsona batzuek erabiltzen zuten eta aseguru konpainiak kalte-ordaina ordaintzeari uko egingo dio.

Mailegu-hartzaileen baldintzak

Apartamentu batek dirua bermatu nahi duzunean, emaileak mailegu-hartzaile gisa ere ebaluatuko zaitu. Bankuek irizpide zorrotzenak dituzte.

Adinaren. Gehienetan, herritarrak 18 urtetik aurrera eskura ditzake bere ondasunak. 16 urtetik gorakoentzat salbuespenak daude, auzitegiaren bidez emantzipazioa aitortzen bada, hau da, pertsona bat guztiz gaitzat hartzen da, hau da, ondasunak besterendu ahal izango ditu, bahiak barne.

Hala ere, maileguak ematerakoan, bankuek mailegu-hartzailearen gutxieneko adina handitzen dute. Beheko barrak 20-21 urte ditu gehienetan. Goiko barra nahiko zabala da - 65 eta 85 urte bitartekoa. Adin honen garaian, maileguak erabat itxita egon beharko luke.

Adibidea. 50 urteko hiritar batek etxebizitza bat hipotekatu eta 20 urterako dirua bankuari itzuli nahi du. Hala ere, bankuak 65 urtetik beherako mailegu-emaileei soilik ematen die maileguak. Hau da, 15 urterako mailegu bat hartu edo beste banku bat bilatu beharko duzu.

Lan-esperientzia eta diru-sarrerak.  Kreditu-kontsumo kooperatibak (CPC) eta inbertitzaile pribatuak ahalik eta leialenak dira apartamentu bat hipotekatu eta dirua lortu nahi dutenekin. Bankuak dira berriro alderdi honetan kritikoenak. Prestatu 2-NDFL ziurtagiria (sarreren gainean), azken tokian lanean egon behar duzu gutxienez 3-6 hilabetez. Aldi berean, bankuek ulertzen dute guztiek ez dutela funtzionatzen ofizialki. Hori dela eta, baliteke zure banku-laburpena onartzea alternatiba gisa. Adierazpenak erakutsi behar du mailegu hartzaileak dirua nolabaiteko erregulartasunez jasotzen duela eta bere kontuetan funtsak dituela.

Kreditu historia. Lehenik eta behin, bankuak arreta jartzen ari dira - CPC ere begiratzen ari da. Kreditu-historia bulego berezietan gordetzen da. Pertsona horri zer mailegu erregistratzen diren, ordainketak garaiz egiten diren ala ez informazioa transmititzen dute. 

Apartamentu bat hipotekatzeko urratsez urrats argibideak

1. Aukeratu emaile bat

Banku, kreditu-kontsumo kooperatiba (CPC) edo inbertitzaile pribatu baten artean dago aukera. Bakoitzak bere abantailak eta desabantailak ditu, jarraian aztertuko ditugunak.

2. Dokumentuak prestatu

Apartamentu bat hipotekatzeko:

• eskaera orria bete (emaile bakoitzak bere formularioa du);
• jatorrizko pasaportea erregistroarekin;
• bigarren dokumentua (SNILS, gidabaimena, TIN, militarren NAN, pasaportea, eta batzuetan aldi berean - hartzekodun bakoitzak bere eskakizunak ditu);
• 2-NDFL diru-sarreren ziurtagiria (kontabilitate sailean eska dezakezu edo zure kontu pertsonalean deskargatu zerga zerbitzuaren webgunean –lehenik eta behin, bankuak dira eskatzen dutenak);
• lan-liburuaren kopia edo haren laburpena (bankuek ere eskatzen dute);
• ezkonduta bazaude eta ezkontza-kontraturik sinatu ez baduzu, zeinaren arabera ezkontideak (a) ez du apartamenturik eta ez du maileguen mailegu-hartzaile gisa jokatzen, orduan erregistro bulegoaren ziurtagiria behar duzu;
• apartamentuaren jabetzaren berrespena: salmenta-kontratua, USRN-ren laburpena, oinordetza-ziurtagiria, dohaintza-akordioa edo epailearen erabakia.

3. Aseguruak eta balorazioa ulertzea

Lehenik eta behin, emaileak etxebizitzaren balorazioa eskatuko du. Legeak ez du horretara behartzen, baina praktikan prozedura hori ia beti egiten da. Ezinezkoa da mailegu-hartzailearen hitza sinetsi bere apartamentuak kopuru jakin bat balio duela. Tasazio-enpresek azkar lan egiten dute. Hori baino lehen, egiaztatu tasazio-enpresa bat egokia den edo banku edo CPC batek akreditatutakoen artean bakarrik. Espezialista etorriko da, balorazio album bat egingo du (batez beste 1-3 egunetan) eta etxebizitzaren kostuari buruzko ondorioa idatziko du.

Horren ondoren, emaileak segurtasunean emateko prest dagoen zenbatekoa iragarri ahal izango du. Kontuan izan inork ez duela apartamentu baten prezioaren % 100 kredituan emango. Tira, merkatuko balioaren %80-90 ematen badute. Esate baterako, tasatzaileak idatzi zuen jabetzak 10 milioi errublo balio dituela. Mailegu emaileak zenbateko horren% 75 ematea onartzen du, hau da, 7,5 milioi errublo. Gogoratu emailea ez dela apartamentuaren eroslea. Beste zeregin bat du: dirua ematea, dirua irabaztea eta zerbait gaizki ateraz gero, bahitura azkar saldu eta berea itzuli.

Transakzioa egin aurretik, etxebizitzaren asegurua adostu beharko duzu. Aseguru-etxeak objektua eta mailegu-hartzailearen bizitza aseguratzeko prest dagoela baieztatu behar du. Formalki, edozein enpresa da egokia. Hala ere, emaileek maiz adierazten dute lan egiten duten aseguru-taldea. Beste enpresa bat aukeratzen baduzu, eskaera luzeagoa izan daiteke edo azalpenik eman gabe ukatu ere egin daiteke.

Mailegu-hartzaileak ez du titulua aseguratu behar (goian hitz egin dugu zerbitzu honi buruz). Baina emaileak, berriro ere, kasu honetan, uko egin edo igo dezake tasa.

4. Erregistratu konpromisoa

Fase honetan, Rosreestrrek ordezkatzen duen estatuak parte hartzen du auzian. Sail hau herrialdeko lur eta higiezinen kontabilitateaz arduratzen da. Berdin dio zertarako eta zein baldintzatan hartzen duzun mailegua. Transakzioaren garbitasunaren berme moduko gisa jokatzen du. Hemendik aurrera zure apartamentu ondoko USRNn zama bat egongo den zati horretan. Adierazpenak apartamentua bahituta dagoela adieraziko du. Hori beharrezkoa da etorkizunean gatazkak saihesteko.

5. Mailegua onartzeko eta dirua jasotzeko baldintzak

Batez beste, prozesu osoa 14 egun irauten du. Hau da inon presarik ez baduzu, baina dokumentuen bilketa ez atzeratu. Ikus dezagun zerk osatzen duen denbora-tarte hau:

• mailegu-emaileak eskaera aldez aurretik onartzea - ​​2022an ordu batzuk eta minutu batzuk behar dira;
• eskaera onartzea - ​​bost egun arte, prozedurarik luzeena bankuekin da, fase honetan dokumentu guztiak eman behar dituzu;
• aseguruak eta balorazioa — enpresek azkar lan egiten dute, baina ez berehala, bost egun beharko ditugu tramite horietarako;
• Rosreestr-en bahitura erregistratzea –eskaera eta hari erantsitako agiriak jasotzen direnetik bost egun baliodunetik, MFC bidez erregistratzean – zazpi lanegun, nahiz eta denek azkarrago igaro dezaketen;
• dirua jasotzea – bahitura erregistratu eta berehala.

Non dago apartamentu bat alokatzeko lekurik onena?

1. Bankuak

Aukera errentagarriena tasei dagokienez. CPCn eta inbertitzaileetan baino txikiagoa izango da. Baina apartamentu bat hipotekatzea eta dirua lortzea da zailena. Mailegu-hartzailea arretaz kontuan hartzen dutelako: errenta-kontua, lan-liburua, kreditu-historia. Hori gabe egin dezakezu, baina orduan tasa handiagoa izango da. Gainera, bankuek onartzeko abiadura ahalik eta txikiena da. Ez duzu dirua azkar lortuko.

2. Inbertitzaile pribatuak

2022an, inbertitzaileek fidantzapean dirua igorri ahal izango diete enpresari eta pertsona juridikoei soilik negozioa garatzeko. Debekatuta daukate herritar arruntei maileguak ematea.

Banakako enpresaburu bat edo LLC eta fidantzarako egokia den apartamentu bat baduzu, orduan inbertitzaile baten mailegu bat lor dezakezu. Diru sarrerak lortzeko interesa duen pertsona arrunta da. Aldi berean, bitartekari baten bidez jardun dezake, transakzioaren alde juridikoarekin batera doan kudeaketa-sozietate baten bidez.

Inbertitzaileek maileguen interes-tasa handiagoa dute bankuek eta CPCek baino. Baina dirua ahalik eta azkarren lor dezakezu.

3. Beste aukera batzuk

Mikrofinantza erakundeak, IMFak ere badira edo "diru azkarrak" ezin dituzte apartamentuak berme gisa onartu. Legeak debekatzen du. Peoiek ere ez dute etxebizitza hartzen. CPCak bakarrik geratu ziren: kreditu-kontsumo kooperatibak. Haien erregistroa Banku Zentralaren webgunean dago¹. Enpresa bat zerrendan ez badago, ez lanik egin.

CPCk bere akziodunei soilik ematen die maileguak. Estandar modernoen arabera, formatuak arkaikoa dirudi. Azken finean, hasieran, kooperatibak «elkarrekiko laguntza funts» gisa asmatu ziren. Hau da, jende multzo bat batu eta erabakitzen du: gehitu diezaiogun dirua funts komun bati, eta akziodunetako batek funtsak behar baditu, mailegu bat emango diogu. Eta pertsona bati lagunduko diogu, eta guk geuk irabaziko dugu dirua.

PDA modernoek berdin funtzionatzen dute, soilik ia denak onartzen dituzte akziodun gisa, eta ez duzu dirurik ordaindu behar sartzeko. Hau da, mailegu-hartzailea kooperatiban onartzen dute, mailegua bermatuta ematen dute eta berak ordaintzen dio dirua CCPri. Zorra kitatu bezain laster, alde egin dezake. 

Kooperatibak mailegu-hartzailearen erretratuari ahalik eta leialenak dira eta bankuek baino azkarrago ematen dute onespena. Baina haien ehunekoa handiagoa da.

Etxebizitzaren hipoteka itzultzeko baldintzak

Baldintza guztiak mailegu-kontratuan zehazten dira. Ez dira ohiko maileguetatik oso desberdinak. Ordainketak hilero egin behar dira data jakin batzuetan. Mailegua lehenago itzul dezakezu inolako zigorrik gabe. Zorra ordaintzen denean, berme-gordailua etxebizitzatik kentzen da.

Bankuak jabetza hartzeko eskubidea du mailegu-hartzaileak ordainketetan gutxienez egunean hiru aldiz atzeratzen badu. Etxerik gabe geratzeko benetako mehatxua familiako kide guztientzat, 18 urtetik beherako ume bat barne.

Zorra ordaintzen ari zaren bitartean, ezin duzu etxebizitzarekin ezer egin hartzekodunaren baimenik gabe. Bizi zaitezke, konponketa kosmetikoak ere egin. Baina birmoldaketa, salmenta eta alokairua - bahiaren jabearen baimenarekin bakarrik.

Galdera eta erantzun ezagunak

Galderak erantzuten ditu GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev abokatua.

Iturriak:

1. Banku Zentralaren webgunea. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. 16.07.1998-FZ 102-FZ 26.03.2022ko uztailaren 01.05.2022ko Lege Federala (19396-8-3ean aldatua, 17125) "Hipotekari buruzkoa (Ondasun higiezinen bahitura)" (aldatu eta osatua, maiatzaren 9tik 17tik aurrera indarrean) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_0/b7eebfdbd0420ea375ea19bXNUMXdcXNUMXcXNUMXdXNUMXfXNUMXfXNUMX/.