2022an higiezinek bermatutako mailegua

Gure materialean, mailegu mota ezagun bati buruz hitz egingo dugu: higiezinen bidez bermatutako mailegua. Hitz egin dezagun 2022ko baldintzei buruz, jaulkitzen duten bankuei buruz eta eztabaida dezagun produktu hori adituekin.

Zer da higiezinen mailegua

Higiezinen mailegua emaileak mailegu-hartzaileari interes bidez ematen dion mailegua da, eta ondasun higiezinak berme gisa hartzen ditu.

Higiezinen maileguei buruzko informazio erabilgarria

*2022ko II. hiruhilekoko batez besteko tarifak adierazten dira

Bankuari mailegu bat eska diezaiokezu zure kaudimenaren argudio ezberdinekin. Esate baterako, ekarri enplegatzailearen soldata-ziurtagiria (2-NDFL) edo bilatu abal bat, zure kaudimengabezia izanez gero, zorra ordaintzea onartzen duen pertsona bat. Hauek finantza-harreman arruntak dira: banku edo beste finantza-erakunde batek zure dirua fidatzen du. Horren truke, ordaindu egingo dutela ziurtatu nahi dute.

Higiezinak mailegu bat ematearen aldeko argudio bat izan daitezke. Finantza produktu horri "higiezinen bidez bermatutako mailegua" deitzen zaio.

Konpromisoa betebeharrak bermatzeko modu berezia da. Kasu honetan betebeharra mailegua itzultzea da. Mailegu hori hartzen duen bezeroak bere ondasunak mailegu-emaileari bahitzea onartzen du.

Aldi berean, zuk zeuk etxebizitzan bizi zaitezke edo maizterrei alokatu, kontratuak debekatzen ez badu. Era berean, beste higiezinekin: apartamentuak, etxebizitza eraikinak, etxeak, merkataritza instalazioak.

Baña batek ez du esan nahi banku edo finantza-erakunde batek zure objektua edozein unetan saldu edo beretzat har dezakeenik. Betiere, legezko enpresei buruz ari bagara, ez iruzurgileak. Horrelako istorioak gertatzen dira jendeak arduragabekeriaz iragarkiak mailegatzen dituenean eta sinatzen dituzten paperei begiratzen ez dienean.

Bezeroak mailegua itzuli ezin badu bakarrik, bankuak edo beste finantza-erakunde batek saltzeko eskubidea du, hau da, jabetza saltzeko. Dirua zorra kitatzeko izango da. Saldu ondoren zenbatekoren bat geratzen bada, etxebizitzaren jabe ohiari emango zaio.

Hipoteka-mailegua lortzearen abantailak

Mailegu handi bat lor dezakezu. Esate baterako, 15-30 milioi errublo hiribururako nahiko errealista da. Eskualdeetan, noski, dena apalagoa da. Hala ere, ondasunak bahitzeko borondatea emaileentzako argudio indartsua da.

Leialagoa izan mailegu-hartzailearen kreditu-historiarekin. Dakizuenez, banku eta finantza erakunde guztiek bezeroaren fidagarritasuna aztertzen dute. Horretarako, kreditu-historiako bulegoak erabiltzen dituzte, non, noiz eta zenbat mailegu hartu duen pertsona batek finantza-erakundeei buruzko informazioa gordetzen den. Ordainketen atzerapenak ere hor islatzen dira. Baina bezeroa higiezinak hartzeko prest dagoenez, emaileak bere burua sendoago ziurtatu duela esan nahi du.

Kreditua epe luzeagorako eman daiteke. Ohiko maileguekin alderatuta. Finantza erakunde batzuek 25 urtera arte ordaintzeko aukera ematen dute.

Hipoteka alternatiba. Aurretik ordainketa eskatzen du, agian ez. Etxebizitzarako mailegua etxebizitza berri bat erosteko erabil daiteke.

Edozein helburutarako. Mailegu-emaileek ez dute mailegua zertarako behar duzun galdetzen. Hori garrantzitsua da, adibidez, beren negozioa garatzeko dirua behar duten ekintzaile indibidualentzat. Pertsona juridiko gisa mailegu bat eskatzen badute, orduan uko egiteko probabilitatea handiagoa izango da, hori bankuarentzat arriskua baita.

Arriskua zure jabetzarekin bakarrik. Mailegu-hartzaileak ez du inor "konfiguratzen", hau da mailegu-bermeei buruz hitz egiten badugu. Kopuru handia behar duzunean, ohiko maileguen kasuan, erakunde ezberdinen maileguak lor ditzakezu, eta, ondorioz, zorrak izan ditzakezu, kobratzaileen aurka borrokatu eta zure ospea galdu dezakezu lankideen artean. Apartamentu bat hipotekatuz gero, zure ondasuna bakarrik arriskuan jartzen duzu. Familia bat baduzu, erabaki horiek kontu handiz hartu behar dira.

Hartzailea eta mailegua hartzailea bi pertsona ezberdin izan daitezke. Adibidez, pertsona batek higiezinen jabea da, eta besteak mailegu bat hartu nahi du. Elkarrekin akordio bat egin dezakete.

Jabetza zure jabetza izaten jarraitzen du. Erabil daiteke, alokatu (mailegu-kontratuarekin kontraesanean ez badago).

Atxilotuta dauden objektu egokiak. Esaterako, mailegu-hartzaileak zor handia pilatu du etxebizitza eta zerbitzu komunitarioengatik edo beste zorren ordainketa atzeratu egin du. Kasu honetan, hartzekodunek eskatuta, auzitegiak eskubidea du ondasunak bahitzeko. Kreditu-erakunde batzuek ondasun higiezinak berme gisa onartzen dituzte, baina erreserba jakin batekin. Bezeroaren maileguaren zati bat atxiloketa kentzeko zorra ordaintzeko erabiliko da.

Higiezinen bidez bermatutako mailegu bat lortzearen alde txarrak

Aseguruen gastua. Berme gisa eskaintzen dituzun ondasunak aseguratuta egon behar du. Aseguru-ordainketak urtean behin egiten dira. Batez beste, 10-50 mila errublo da - prezioa etxe zehatzaren, kokapenaren, objektuaren prezioaren araberakoa da. Mailegu emaileak ordaintzailearen bizitza eta osasuna aseguratzea ere eska dezake; bestela, ehuneko handiagoa eskainiko du.

Tasatzaileen lana ordaindu beharko duzu. Ez zuk ez emaileak ezin duzu objektiboki epaitu jabetza batek zenbat balio duen. Baina mailegu baten kasuan, objektuaren likidezia garrantzitsua da, hau da, bere balioa eta saltzeko gaitasuna. Demagun bezero batek larrialdietako eraikin batean apartamentu bat ezarri nahi zuela eraisteko. Jakina, emaileak nekez saldu ahal izango du halako objektu bat zerbait gertatuz gero. Beraz, tasazioa ordaindu behar duzu. 5-15 mila errublo balio du.

Beren ondasunak libreki xedatu ezina. Beste desabantaila bat maileguaren baldintzak dira. Apartamentu bat edo beste objektu bat zuk zeuk saldu nahi baduzu, jabetza berme gisa onartu duen emaileari baimena eskatu beharko diozu. Ziurrenik ezezkoa emango dio. Azken finean, nola indartu kasu honetan mailegu-hartzailearen fidagarritasuna? Salmenta baimendu dezakete bezeroak irabaziekin bankuarekiko zorra ordaintzen badu.

Denbora gehiago agortzen ari da. Mailegu hori lortzeko, gutxienez aste bat edo bi egon behar da, dokumentuak eta prozedurak ohi baino askoz luzeagoak baitira. Ezin duzu dirua berehala lortu.

– Desabantailen artean hipoteka etxebizitza bat izatea dago. Baina arazoak bezeroak ordaintzen ez badu bakarrik egon daitezke. Edo, ezin badu ordaindu, orduan ez du ezer egiten egoera konpontzeko. Halako mailegu batean "atzeratzen" zarenean ere, beti konpondu dezakezu arazoa zure jabetza galdu gabe, mailegu-emailearekin konpromisoa aurkitu, - dio Almagul Burgusheva, Finans-eko mailegu bermeen saileko burua.

Higiezinen bidez bermatutako mailegua lortzeko baldintzak

Mailegu-hartzaileen baldintzak

• Mailegu-hartzailearen adina 21 eta 65 urte bitartekoa da. Gazteenentzat, gutxitan egiten da salbuespena. Erretiratuentzat sarriago.
• Enplegua. Ez duzu formalki lan egin beharrik. Eta ez du zertan informala izan behar ere. Baina bezeroa lanean ari bada, orduan mailegua onartzeko aukera handiagoa da. Leku bakarrean lan egin behar duzu gutxienez azken 3-6 hilabeteetan.
• Federazioaren herritartasuna. Atzerritarrekin lan egiten dute, baina gogo gutxiagorekin.
• Mailegu-hartzaileak. Jabetzak hainbat jabe baditu, haiek mailegu-hartzaile izan behar dute eta bahiaren onespena eman. Gainera, ezkonduta bazaude, zure ezkontidea ere mailegu-hartzailea izan behar du. Horri uko egin daiteke notario batean paperak sinatzen badituzu (edo lehenago ezkontza-kontratua egin bazen), baina hartzekodunaren esku dago.

Jabetza Baldintzak

- Baldintza nagusia jabetza jabetza gisa inskribatzea da. Bestela, emaile bakoitzak higiezinen irizpide indibidualak ditu. Norbaitek Moskuko Ingurabidetik 50 km baino gehiagoko distantzia hartzen du, beste batzuek eskualde guztietara begiratzen dute. Banku batek mailegua eman dezake apartamentu baterako bakarrik, beste batek apartamentu eta etxeetarako, eta abar, – iruzkinak Almagul Burgusheva.

Dagoeneko esan dugu higiezinen bidez bermatutako mailegua ez dela inolako objekturako ematen. Hori dela eta, ebaluazio-album bat eskatu behar diozu enpresa akreditatu bati. Hitz egin dezagun eskakizunei buruz.

apartamentu

Berme mota ezagunena. Gainera, mailegu emaile batzuek mailegu-hartzailearenak ez diren apartamentuak onartzea ere onartzen dute, hirugarrenenak baizik. Noski, borondatez fidantzapean joaten badira. Har dezagun adibide bat. Familia gazte bat gurasoekin bizi da eta bere apartamentua nahi du. Gurasoek ez dute mailegurik hartu nahi edo ez diete ematen adin aurreratua dela eta. Baina ados daude ezkonberriek beren apartamentua hipotekatuko badute.

Apartamentuak likidoa izan behar du, hau da, edozein unetan merkatuko prezioan sal daiteke. Hau oso garrantzitsua da banku batentzat. Noski, ez da beste leku batean jarri behar. Larrialdikoak ez diren etxeetan objektuak bakarrik hartzen dituzte, ez eraisteko. Legez kanpoko birmoldaketarik ez. Egurrezko zoruak dituzten eta monumentu arkitektonikoen estatusa duten etxeetako apartamentuekin kontuz ibiltzen dira.

Maileguen zenbatekoak ez du gainditzen hipotekaturiko apartamentuaren balioaren % 60-80. Apur bat gehiago emango da berme eta enplegu ofizialaren kasuan bakarrik.

Bide batez, apartamentu komun batean gela bat ere jar dezakezu. 

Apartamentuak

Hiri handietan aktiboki garatzen ari den Gure Herriko higiezin mota berri bat. Formalki, etxebizitza ez den jabetza da, baina inork ez du bertan bizitzea debekatzen. Bertan ezin duzu bizileku baimenik lortu, ez dute lehentasunezko hipotekarik ematen, ezin duzu erosketa batetik kenkari fiskala egin. Baina apartamentuen jabea bazara, mailegu baterako berme gisa eskain ditzakezu.

Apartamentuak antzeko etxeetan eremu bereko apartamentuak baino merkeagoak dira. Baina haien abantaila da berriak direla, hau da, likidoak dira eta beren finantza-balioa dute.

townhouses

Orokorrean, etxebizitzak hiri-higiezin mota ospetsuak dira. Borondatez onartzen dira berme gisa, baina eraikina legezkoa bada, dokumentu guztiak daude: baimenik gabeko eraikinekin aurrekari negatiboak gertatzen dira.

Etxebizitza baten baldintzak: apartamentua sarrera pribatua duen bloke bereizi batean dago. Bere aurrean dagoen lurra jabearena da.

Egoitza-eraikinak

Etxebizitza eta aldirietako beste higiezinez ari bagara, baita hiriko etxe pribatuez ere, behin-behineko neurri gisa hartzen dira berme gisa. SNTko lorategi-etxeekin zailagoa da, emaileak ezin izango baititu beti azkar saldu, eta merkeagoak dira. Bestela, apartamentuei dagozkien arau berdinak aplikatzen dira, gehi irizpide gehigarri batzuk.

• Urte osoan bizi zaitezke etxean. Eta edozein denboralditan lor dezakezu.
• Ez larrialdi egoeran.
• Argindarra konektatuta dago, berogailua (gasa edo elektrikoa), ur hornidura dago.
• Etxea ez dago bereziki babestutako naturgune edo erreserben lurraldean.

Nola lortu mailegua higiezinen bidez bermatuta

1. Aukeratu banku edo finantza erakunde bat

Aplikazioa linean bidal daiteke: konpainiaren webgunearen bidez, dei-zentroan utzi operadoreari edo pertsonalki bulegora etorri. Lehen urratsak zure izena, jaioteguna eta harremanetarako datuak eskatuko ditu. Gainera, eskatzen ari zaren zenbatekoa adierazteko eskatuko zaizu. Zure jabetza motari buruz ere galdetuko dizute.

Horren ostean, bankuak edo finantza-erakundeak etenaldi labur bat egingo du: literalki, hamar minututik pare bat ordura. Ondorioz, epaia emango da - eskaera aldez aurretik onartu edo baztertzen da.

2. Dokumentuak prestatu

Bulegora etortzen bazara, berehala jaso ditzakezu beharrezko paper sorta. Urrutiko eskaera egin duzu? Agian emaileak onartuko du dokumentuen eskaneatzea formatu elektronikoan hartzea. Beharko duzu:

• bizileku baimena duen pasaportea (erregistro-marka);
• bigarren dokumentua (gutxitan eskatuta) – SNILS, TIN, pasaportea, pentsioa, gidabaimena;
• diru-sarreren ziurtagiria, lan-liburu baten kopia konpultsatua, pentsio-funts bateko kontu pertsonal baten egoeraren jakinarazpena - hemen hartzekodun bakoitzak bere eskakizunak ditu. Batzuek diru-sarreren eta enpleguaren berrespenik gabe ematen dituzte maileguak, baina ehuneko altuagoan;
• higiezinen jabetza egiaztatzen duen agiria. Hau izan daiteke salmenta-kontratua, USRN-ren laburpena apartamentu edo lursail baten, oinordetza-ziurtagiria, dohaintza-akordioa edo epaitegiaren erabakia – baieztatzen duen guztia: jabea zara eta objektua besterendu dezakezu;
• egoitza-lokaletan, etxe-liburuaren laburpena edo etxebizitza-agiri bakar bat eskatuko dute –etxeko etxebizitzan zenbat pertsona erroldatuta dauden erakusten dute–;
• ezkonduta bazaude eta zure ezkontideak ez badu ko-mailegu-hartzaile izan nahi, baina ez badu apartamentua bahitzearen aurka jartzen, notarioaren baimena behar duzu. Ezkontza aurreko hitzarmena ere egokia da, non ezkontideak (a) ezin duela ondasun hori besterendu. Mailegu emaileak jabeari ere eska diezaioke higiezinaren jabea ezkongabea zela hura erosi zuenean notarioaren ziurtagiria sinatzeko. Azken kasu honetan, batzuetan posible da notariorik gabe, hartzekodunaren erabakiz.

Bilatu ebaluazio-album bat egingo duen ebaluazio-enpresa bat. Hori aldez aurretik egin dezakezu agiri guztiak egun batean entregatzeko presarik baduzu. Baina kontuz: gehienetan bankuek eta finantza-erakundeek haiek egiaztatutako enpresekin bakarrik lan egiten dute.

Beste dokumentu garrantzitsu bat jabetza asegurua da. Aseguru-etxearen iritzia ere jaso dezakezu aldez aurretik zure objektua hartzea eta zerbitzua fakturatzea onartzen duela. Eta berriro ere, kontuz ibili - aseguru emaileekin lan egitean ere selektiboak dira.

3. Eskaeraren onarpenaren zain

Edo ezezkoa. Gogoratu beste emaile batekin saiatu dezakezula edo honekin berriro negoziatu. Esaterako, mailegu-hartzaileak higiezinen bidez bermatutako kopuru batekin zenbatu zuen, baina mailegu-emaileak beste txikiagoarekin onartzen du, edo ez zaio batere iruditzen pertsona horrek ez dienik hileko kuotak aterako. Baina bermeak aurkitzen badituzu, diru-sarreren ziurtagiriak hartu, mailegu-hartzaileak konektatu, orduan mailegua onar daiteke.

Onartutako eskaeraren balio-epea hartzekodunak berak zehazten du. Normalean, bat edo hiru hilabetekoa izaten da. Prozedura osoa igaro ondoren berriro pasatu beharko da. Dena den, higiezinen bidez bermatutako mailegu-baldintzarik onenak bilatzen ari bazara, dagoeneko eskura izango dituzu beharrezko dokumentu guztiak eta beste finantza-erakunde batzuetara eska dezakezu.

4. Erregistratu konpromisoa

Rosreestr-en -sail hau herrialdeko higiezinen kontabilitateaz arduratzen da- higiezinei karga bat ezarri zaien erregistroa egon beharko litzateke. Hemendik aurrera jabeak ezin izango du objektua libreki saldu eta hartzekoduna engainatu.

Konpromiso bat erregistratzeko, MFC edo Rosreestr-era joan behar duzu. Batzuetan aurrez aurreko bisitarik gabe egin dezakezu. Finantza-erakundeek aktiboki erabiltzen dituzte sinadura elektronikoak eta dokumentuak urrutiko artxibatzea praktikatzen dute. Zuk zeuk eman dezakezu sinadura elektronikoa, eta ez badakizu non eta nola, emaileak esango dizu. Sinadura ordaintzen da, batez beste 3-000 errublo. Mailegu emaile batzuek mailegu-hartzaileei ematen diete.

5. Lortu dirua

Kontratua sinatu ondoren, dirua eskudirutan edo banku-kontu batera transferitzen eska dezakezu. Bankuak ordainketa-egutegia ere emango du. Beharbada, lehen ordainketa uneko hilabetean egin beharko da.

Non dago hipoteka mailegua lortzeko lekurik onena?

Kutxen

Aukerarik ezagunena. Apartamentuek, bizitegi-eraikinek, apartamentuek eta baita garajeek bermatutako maileguak Banku Zentraleko goi mailako erakundeek (bezero eta aktibo kopuruari dagokionez erakunderik handienak) bai lankide "apalagoek" ematen dituzte. Adibidez, eskualdeko bankuak.

Bankuek oso zorrotzak dira mailegu-hartzailearen erretratua baloratzen. Arretaz egiaztatzen dituzte dokumentuak, eta eskaerak onartzeko prozesuak astebete edo gehiago iraun dezake. Bankuak ere ez dira hain egokiagoak maileguaren gehienezko zenbatekoa zehazten. Enpresa handi bat da, mailegatzaileak bat-batean ordaintzen ez badu bere burua aseguratu nahi duena.

Presta zaitez publizitatean bankuak higiezinen bidez bermatutako maileguen tasa batekin erakarriko zaituela, eta zure dokumentuak aztertzen dituenean, altuagoa eskainiko duela. Puntu batzuk murrizteko, beren nominaren bezero izatea edo bazkideei aseguru osagarria erostea eskainiko dute.

Investors

Badira maileguak ematen dituzten enpresak eta inbertitzaile pribatuak. 2022rako zona "grisa" dela adieraztera behartuta gaude, mailegu horien legezkotasunari dagokionez. Gure Herrian, debekatuta dago inbertitzaile pribatuek higiezinekin bermatutako pertsonei maileguak ematea. Negozio bakarra (IP edo LLC).

Hala ere, legeetan hutsuneak aurkitzen dira. Gainera, iruzurren zorian fikziozko pertsona juridikoen erregistroarekin. Edo zuzenean mailegu-hartzailearen ondasunak beren gain idazten dituzte, engainatuz.

Higiezinen bidez bermatutako inbertitzaile baten mailegua hartzea erabakitzen baduzu, ziurtatu abokatu independente batekin kontsultatzea, kontratua "ezkutuko esanahietarako" irakur dezan eta transakzioan laguntzeko. 

Modu osagarriak

Gure Herrian, CPCk daude, kreditu eta kontsumo kooperatibak. Akziodunak ditu, gutxi gorabehera, beren dirua pool komun batean inbertitu duten pertsonak, beste akziodunek, beharrezkoa izanez gero, erabil ditzaten. Jakina, ez "eskerrik asko"gatik, baizik eta elkarren arteko onuragarriak diren baldintzetan. Kontuan izan legezko CCPak Banku Zentralaren erregistroan daudela.

Honela funtzionatzen du CPCn higiezinekin bermatutako mailegu batek. Bezeroa bere akziodun bihurtzen da. Mailegu bat eskatzen du. Kooperatibak ados edo uko egiten du. Dena da banku batean bezala, baina CCP-ek ez dute hain zorrotza mailegu-hartzailearen nortasunarekin eta mailegua azkarrago onartzen dute. Horren ordez, ehuneko handiagoa ezartzen da (ezin da Banku Zentralak zehazten duena baino handiagoa izan). Banku "erasokor" batzuek berandutza ordainketak aipatzen dituzte.

Aurretik, IMFek (mikrofinantza erakundeek, eguneroko elkarrizketetan "diru azkarra" deitzen zaie) eta peoiek higiezinen bidez bermatutako maileguak ere eman zezaketen. Orain ez dute horretarako baimenik.

Higiezinen bidez bermatutako mailegu bati buruzko adituen iritziak

Galdetu genuen Almagul Burgushev, Finantza konpainiako mailegu bermeen saileko burua partekatu zerbitzuari buruzko zure iritzia.

«Higiezinen bidez bermatutako maileguek indarra hartzen dute urtero. Jendea hori benetan errentagarria dela ulertzen hasi zen: tasak kontsumorako maileguekin baino askoz txikiagoak dira, epea ere handitu da 25 urtera arte. Ez dago uste okerrik mailegu horren arriskuei buruz. Bezeroek halako mailegu bat hartzen dute, adibidez, beste bost-hamar mailegu ixteko. Azken finean, errentagarriagoa da banku batean ordaintzea. Ondasun higiezinek bermatutako maileguen gehienezko zenbatekoa objektuaren balioaren % 80 arte posible da.

Horrelako maileguetara jotzen dute beren negozioa irekitzeko edo negozio pertsonal bati laguntzeko. Egoera tragikoagoak ere badaude senideen operazio baterako kopuru ikaragarria behar denean.

Jakina, apartamentu bat sal dezakezu, baina pertsona batek ordaindu dezakeela ziur badago, zergatik ez erabili mailegu bat? Beti sal dezakezu, nahiz eta bermatutako mailegu bat hartu eta bat-batean ordaindu ezin izan baduzu. Mailegu mota hau egokia da mailegua zein iturritatik itzuliko duten zehatz-mehatz dakienarentzat.

Hartzekodunei dagokienez. Bankuak mailegu-epe luzeagoa eta tasa baxuagoa dira beti. Baina eskaeraren kontua luzeagoa da eta zorrotzagoak dira mailegu-hartzailearekin, kreditu-historiarekin, enpleguarekin. Askotan bezero batek uste du bere apartamentua agintzen badu, orduan bankuak ez diola alferrikako galderarik egin behar. Hala ere, bankuak arreta handiz begiratzen dio mailegu-hartzaileari, bere apartamentuak zenbat balio duen.

Kreditu-kooperatibak (CPC) bezeroekiko fidelagoak dira dagoeneko, baina baliteke tasak bankuena baino zertxobait altuagoak izatea. Inbertitzaile pribatuak bezain leialak dira. Baina horrek ez du esan nahi guztion artean dirua banatzen ari direnik. Diru-sarreren ziurtagiriak ez dira beharrezkoak, baina balizko mailegu baten fidagarritasuna ebaluatzen dute elkarrizketa batean. Inbertitzaile batek tratamenduaren egunean dirua lor dezake eta hori abantaila bat da, zalantzarik gabe.

Teorian, bezero batek dirua azkar aurkitu behar badu, inbertitzaile bati edo CPC bati eskatu diezaioke, eta gero banku batekin birfinantzatu». 

Galdera eta erantzun ezagunak